先为解惑|疫情期间，商品房买卖违约怎么办？

肖春  河南盈法律师事务所 俗话说：留得青山在，不怕没柴烧。青山座座皆巍峨，壮心上下勇求索！我们始终坚信：没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会到来。 一场疫情来袭，全国按下了暂停键。除了受到直接影响的旅游业、餐饮业，交通运输业、线下门店等，与疫情非直接相关的房地产行业在未来一段时间内所受的影响也将逐渐显现。不仅因为房地产行业在当前国民经济中所占比例较高，也因为房地产行业的上下游业务较多，牵一发而动全身的连锁反应在所难免。2020年1月25日，河南省启动突发公共卫生事件一级应急响应，各房地产项目工地一律停工，办理房地产登记的行政部门延期***开放，各行各业的复工时间也都推迟，如此将可能导致已经处于商品房买卖交易过程中的双方出现违约情形。 一、疫情导致商品房买卖双方的违约责任如何认定？ 本次疫情是一次全国乃至世界范围内爆发的突发性异常事件，具有不能预见、不可避免、不能克服的客观性，其性质属于法律上规定的不可抗力事件。我国《合同法》***百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。可见，在没有法律明确排除外，疫情导致的商品房买卖合同一方违约，并不必然全部免除责任，还要考虑到疫情的实际影响和履行合同的客观情况。 例如，购房人处于隔离状态，导致其无法依据《商品房买卖合同》的约定按期支付首付款，是否能够免除违约责任，就要看购房人是被政府采取强制隔离措施，还是自行居家隔离。如果被政府采取强制措施隔离，显然***了其履行义务的能力，可以免责。如果只是购房人为了安全考虑自行居家隔离，而在保证安全的情况下客观上能够履行合同义务，购房人就不能完全免责，开发商可以追究购房人相应的违约责任。 二、开发商已与购房人签署《认购协议书》，无法在《认购协议书》约定的时间内与购房人签署《商品房买卖合同》怎么办？ 马云说：“未来的企业，只分使用互联网技术的实体经济和不使用互联网技术的实体经济，使用互联网技术的实体经济肯定生存能力更强，生存率更高。”近期，一些开发商已经在利用微信、抖音直播等形式宣传邀请客户线上看房、选房，针对已经进行认购、有签订《商品房买卖合同》需求的情况，也可利用技术的手段进行线上签约，并保存好后台信息，待复工后补签书面的《商品房买卖合同》。为保障合同的顺利履行，建议核实购房人的身份信息、征信情况以及开发商开具的定金收据原件，通过视频的方式进行录音录像，并保存相关的微信、短信沟通记录，尽量要求购房人本人直接线上操作，如果委托他人办理，还需审查委托书的真实性、委托代理的权限等信息。总之，合同的形式不是***重要的，关键要看是否体现双方的真实意愿，并留有相关的证据防止后续单方毁约。 三、开发商已与购房人签署《商品房买卖合同》，逾期交付房屋怎么办？ 开发商作为工程发包方，是否能够在合同约定的期限内将房屋交付给购房人，一定程度上依赖于承包人的工程进展。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间是在疫情发生期间或疫情结束后，开发商可以依据不可抗力的规定免责。我国《合同法》***百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”据此，开发商主张因不可抗力免责，有及时通知购房人和提供相关证明的法定义务。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间也在疫情发生前，开发商由于其他情形未按时交房，又恰遇此次疫情导致一再延期。则开发商逾期交房就不能以不可抗力为由全部免责。此时，建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法交房的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期交房的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。同时，开发商可灵活运用线上办公模式，在疫情期间积极解决交房的障碍问题，并做好跟购房人的沟通和交流，以达到减损进而止损的目的。 若部分开发商利用微信、抖音等形式进行线上销售，在疫情发生期间与购房人签署《商品房买卖合同》，合同中约定的交房时间务必要充分考虑到承包人建设工程能够复工的时间及可能遇到的相关障碍，以及采取的工程进度保证措施，综合确定可靠的交房时间。如果约定交房时间也是在疫情发生期间或疫情结束后，就视为开发商对于疫情给交房带来的影响有着明确的预判，一旦逾期，则不能依据不可抗力主张免责。 四、开发商已交付房屋，逾期办理房屋产权证怎么办？ 若《商品房买卖合同》约定的***时间是在疫情发生之时或者之后，开发商在及时通知业主和提供相关证明的情况下，可以主张因不可抗力免责。 若合同约定的***时间是在疫情发生之前，则开发商逾期***就不能以不可抗力为由免责。建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法***的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期***的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。 由于房价在市场行情中呈上涨态势，对于已经办理入住且没有出售房屋意愿的业主来说，逾期办理房产证一般不会给业主造成较大损失，故业主基于逾期***问题追索开发商的违约责任也不会有很高的心理预期。  疫情特殊期，建议开发商联合物业公司，为业主提供包括但不限于***消杀、24小时安防、疫情播报、员工体温检测、生活便利等一系列精准服务，与业主共同打响家园保卫战，在提升服务品质的同时，也能与业主建立更加牢固的关系，为此后因逾期***问题与业主进行友好协商打好良好的基础。 五、购房人已支付首付款，逾期办理按揭贷款怎么办？ 如在疫情发生之前已经网签商品房买卖合同，但未能办理完合同备案和预告登记，导致无法办理按揭贷款的，若购房人无过错，开发商无权就因此导致的贷款延迟期间向购房人主张违约责任，但可考虑依照公平原则要求和购房人合理分担损失；若因购房人拒绝配合或存在其他违约行为导致无法办理合同备案或预告登记的，房地产企业可以要求购房人承担违约责任。 六、购房人已办理按揭贷款，出现按揭断供怎么办？ 通常购房人依约向银行偿还贷款都是通过电子银行转账的线上方式进行，疫情管控措施并不会实质影响购房人还贷。但也有部分购房人仍习惯通过以现金存入还贷帐户方式，还有的人以工资卡关联还贷帐户，依靠每月工资收入进行还贷，等等。这些购房人可能在疫情期间因本人患病或被隔离无法还贷，可能因工作单位延迟发工资而无法被划扣应还贷款。 针对疫情期间还贷困难的现实情况，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局在2020年2月1日联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》：“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。” 如果购房人受疫情影响符合以上情形的，应及时主动向贷款银行申请延期还款并提供相关证明材料。建议开发商联合物业公司将相关贷款银行延期还款的政策告知购房人，督促符合上述条件的购房人积极申报相关材料，如经贷款银行审核符合延期还款的条件，开发商也能摆脱承担阶段性担保责任的风险。  

先为解惑 |支持疫情防控，哪些税费可以减免？

问题1:捐赠现金和抗疫物品可以减免税收吗？捐赠物品的价值怎么确定？ ● 可以在计算应纳税所得额时全额扣除。 ● 货币捐赠以实际收到金额计算，物品以公允价值为准。建议保存购买物资时取得的以捐赠者为抬头的增值税普通发票，在税务机关按照市场价格确定物资价值时提供参考。 问题2：单位将自产、委托加工或购买的货物捐赠用于抗疫的，需要缴税吗？ ● 通过公益性社会组织和县级以上人民政府及其部门等国家机关，或者直接向承担疫情防治任务的医院，无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的，免征增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 笔者提醒您注意，无论是企业还是个人捐赠行为，只有收取符合规定的公益捐赠票据才能享受公益性捐赠支出税前扣除优惠政策。公益性捐赠票据指的是省级以上（含省级）财政部门印制并加盖接受捐赠单位印章的公益性捐赠票据，或加盖接受捐赠单位印章的《非税收入一般缴款书》收据联。 问题3：单位发放给员工的药品、口罩等防护用品，需要缴纳个人所得税吗？ ● 不计入工资、薪金收入，免征个人所得税。 问题4: 参加疫情防控工作的医务人员和防疫工作者的相关补助，需要缴纳个人所得税吗？ ● 按照政府规定标准取得的临时性工作补助和奖金，免征个人所得税。 问题5：运输口罩、防护服等物资取得的收入，是否需要缴税？ ● 免征增值税。 问题6：为了应对疫情，生产抗疫物资的企业扩大生产而新购置相关设备的，可享受什么税收优惠？ ● 允许一次性计入当期成本费用在企业所得税税前扣除。疫情防控重点保障物资生产企业可以按月向主管税务机关申请全额退还增值税增量留抵税额。 问题7：企业用于疫情防控的研发支出，有什么优惠政策？ ● 在按规定据实扣除的基础上，再按照实际发生的研发费用的75%在税前加计扣除； ● 形成无形资产的，按照无形资产成本的175%在税前摊销。 ● 对认定的高新技术企业减按15%的税率征收企业所得税。 ● 对技术转让、技术开发免征增值税，对一个纳税年度内，居民企业技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。 ● 辅导生产销售和批发、零售罕见病药品增值税一般纳税人，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。 ● 对用于疫情防控相关防疫药品和医疗器械的研发机构、科研院所，开辟绿色服务通道，优先办理采购国产设备退税。 问题8:对保障生活物资供应的纳税人有什么优惠政策？ ● 对农业生产者销售的自产农产品免征增值税，对从事农产品批发、零售的纳税人销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税。对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税。 ● 对中央和地方部分商品储备业务免征房产税、城镇土地使用税、印花税，对物流企业自有和承租的大宗商品仓储设施用地减征城镇土地使用税。 问题9:因受疫情影响，企业亏损严重，有什么优惠政策？ ● 受疫情影响较大的交通运输、餐饮、住宿、旅游（指旅行社及相关服务、游览景区管理两类）四大类行业企业， 2020年度发生的亏损，***长结转年限由5年延长至8年。 ● 具备高新技术企业或科技型中小企业资格的企业可在10年内弥补亏损。 ● 纳税人因疫情原因造成损失、符合困难性减免条件的，可向主管税务机关提出申请，在2020年12月31日前减征、免征房产税、城镇土地使用税。 ● 疫情防控期间，用人单位缴纳社会保险费不受当月征期***，全月均可缴纳。对因疫情影响不能按期缴纳社会保险费的用人单位，可按规定延期缴纳，期间不予加收滞纳金。 ● 符合条件的，可以申请“稳岗补贴”。 ● 争取房租减免。

Dynamic | Henan First Law Firm Lawyer Goes to Guangdong Wumei Law Firm for Learning and Exchange

From November 4th to 6th, 2023, our partner, Lawyer Guan Guofang, led three practicing lawyers, He Jiazi, Chen Yafang, and Yang Yuhao, to Guangzhou Yangcheng to participate in the "Practical Training Camp for Family Lawyers" held by Guangdong Wumei Law Firm. During this period, we had in-depth learning and exchanges with lawyers from all over the country.Training siteIn the two-day and one night training camp arranged by Guangdong Wumei Law Firm, the teaching teachers provided comprehensive and in-depth explanations and sharing for the attending lawyers from the substantive legal aspect of family cases to the procedural case handling process, specific case handling, personal professional growth, and customer management and maintenance. Partners and young lawyers at Guangdong Wumei Law Firm also shared their personal growth process in handling family cases during the training.During the training period, my lawyer also shared and exchanged relevant case handling experiences in the field of marriage and family affairs with lawyers from all over the country who came to participate, deepening friendship in a pleasant atmosphere.Through this training, lawyers have gained a deeper understanding and recognition of common difficulties and new problems in marriage and family cases, expanded their thinking, and improved their cognition.

先为专题 | 企业财务工作中常见法律风险与防范

贺战彬  河南盈法律师事务所 财务是企业信息和资金的集散地，财务工作在企业经营过程中具有举足轻重的核心地位和作用，同时也具有一定的保密性与***性，而企业风险管理的核心是对财务风险的管理，财务法律风险客观存在于财务管理工作中的各个环节，贯穿于企业生产经营中资金运动（包括筹资、投资和资金使用等）的全过程，但在具体业务办理过程中会因财务人员法律知识欠缺，抑或财务管理制度不完善、合规执行不到位等产生法律风险，进而给企业造成损失。 本文结合应收账款、委托收付款、预付款及发票管理等企业常见财务法律风险问题，有针对性地提出防范风险的对策，以帮助财务人员深入认识日常工作中的法律问题及风险防范手段，有效防范和控制各种财务法律风险，避免法律纠纷和降低企业营业外支出隐藏的巨额损失，促进企业健康发展。 一、 应收账款逾期三年，丧失胜诉权 《民法总则》规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。超过诉讼期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效的***”。也就是说，此条款应用到应收账款上，当约定的还款期限过了以后，除采取了合法有效的催收手段和债务人同意或主动履行外，必须在三年以内起诉，法律才可保护其合法权益;若超过了三年的诉讼时效期限，尽管其仍享有并可以行使起诉权，但已经丧失了胜诉权，对方以诉讼请求已超过诉讼时效为由进行抗辩，法院将驳回起诉不予以支持。丧失胜诉权后原债务转化为自然债务，法律不再予以强制力保护，只能靠欠款单位的信用以及道德来约束。 因此，在日常财务管理中，应随时关注应收账款的账龄，对无经济往来、应收未收且账龄超过一年以上的应收账款就应特别关注，对这类应收账款应立即定期通过书面催收函进行催收。催收函应让对方签字盖章确认，或以其他能证明该文书到达对方当事人的方式进行催收，比如以特快专递、电报、挂号信等，需要注意的是，此类方式一定要表明是催收函。如果已经过了诉讼时效，应该设法与对方订立还款计划，或在催款函上签字盖章，承诺在某时间前还款，只要对方重新承诺还款，即是“对原债务的重新确认”，诉讼时效即可中断并重新起算。这里所说的“对原债务的重新确认”是指债权人要有催收逾期欠款的意思表示，债务人签字或盖章认可并愿意继续履行债务。当然，诉讼时效***长不超过20年。 特别注意：对账函并不能使诉讼时效中断，除非对账函中有明确的催收意思表示。也正因为如此，企业为提高对账效率，一般都会在对账函中特别注明“本函仅为复核账目之用，并非催款结算”字样，所以在法律上，这种对账函是不会作为诉讼时效中断的理由的。口头催收也不能让诉讼时效中断，因为无法证明。 　  二、未收到货款时先开发票，当心被赖帐 在日常生活中，购货方支付款项后，收款方才开具发票给购货方是常见的做法，但在企业之间的经济往来活动中，销售方先开具发票，购货方收到发票后再支付货款，也是非常常见的做法，但却隐藏着被赖账的风险。一些无赖公司，会依据《发票管理办法》第三条规定“本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证”，以“已用现金支付货款，有发票为证”为由赖账。 按道理说，在中国以票控税的环境下，发票的开具与货款的收取很多情况下是完全脱离的，即使无赖公司以“已支付货款，有发票为证”为由赖账，法院应进一步审查核实或予以驳回。但在司法实践中，却有法院以发票管理办法第三条为依据，认为“发票应为合法的收款收据,是经济活动中收付款项的凭证”，由于被告持有原告开具的发票,在诉讼中处于优势证据地位,在原告不能举出有效证据证明付款事实不存在的情况下，很容易判决认定被告已经以现金方式支付款项。 所以，财务部门在审核合同时应督促在业务合同上附加相应条款，明确规定“开具的发票不作为收款证明”。如果合同已经签订，也可以在提供发票时，要求对方出具收到发票的收条，要特别注明“款项未收到”，或在发票背面写上“给付发票时款项尚未支付”并由对方签字即可。 三、委托收付款须谨慎，注意防隐患 在日常经济往来中，由于各种原因，对方单位可能不直接收款、付款，而是委托其他单位/个人代收代付。遇到这种情况一定要小心谨慎，不能仅凭对方业务人员或财务口头通知，要有相应的书面委托或通知，否则可能遇到以下风险：债权单位委托第三方单位代收时，债权单位可能声称自己没有收到款项，要求重新支付；债务单位委托第三方单位代为支付时，第三方单位可能会以“返还不当得利”要求返还相应款项。 在债权单位要求将款项支付给第三方时，可要求其提供相应的书面委托书或书面通知，明确写明委托第三方单位代收；债务单位让第三方单位代为支付时，应由债务单位和第三方单位写出书面说明，共同确认“由第三方单位代债务单位代为支付款项”的事实。 四、获得或开具增值税专用发票，坚持 “三流合一”原则 企业在采购货物或接受相关服务时，为降低税负，财务人员一般都会要求对方提供增值税专用发票，以便抵扣进项。供货单位可能并没有一般纳税人资格，为保证能够提供增值税专用发票，其采用的方法主要有让挂靠单位代开、或让其供应商或厂家代为直接开票。 遇到此种情况，财务人员一定要严格按照《中华人民共和国发票管理办法》、《国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第39号）要求，审慎核查对方提供的增值税专用发票是否符合货物（服务）流、资金流、发票流“三流合一”的要求，否则，可能因对方虚开发票而受到牵连。 五、  签订合同时，应分清定金和订金 《合同法》规定：“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《担保法》规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。 订金是预付款性质的一种支付，而定金则是履约的保证，是合同履行的一种担保，正因为是保证，一旦违约，作为惩罚，违约方无权要求返还定金（或应双倍返还）。因而，财务部门在审核合同（开具收据）时，要根据情况使用定金还是订金，以免造成损失。 此外，在财务工作中，还存在因财务人员自身法律意识的淡薄、心存侥幸、无法律风险防范意识，或在具体操作当中没有严格按照财务制度及流程办事，导致其可能触犯职务侵占罪、挪用资金罪、偷税罪、贪污贿赂罪等经济犯罪现象。对此，应加强对财务人员的法律知识培训、学习，使其掌握法律基本理念和知识，及时了解并熟悉国家制定的各项财务法规、方针、政策，严格贯彻执行和遵守会计法、证券法、税法、审计法等相关经济法律制度，强化法律意识，提高自身修养；完善企业财务管理制度，并严格要求应按照财务规章制度及流程开展财务工作；同时加强内部审计监督，以震慑和防范单位负责人或财务人员违法违规违纪的风险，以规避企业日常经营中的法律风险。