新年寄语 | 没有一个冬天不可逾越 没有一个春天不会来临

先为动态 | 我所李琰主任受邀为顾问单位洛阳黄河同力水泥有限责任公司开展法律讲座

　　法治教育　　守护你的权益　　河南盈法律师事务所　　提供法律意识规避经营风险　　法治宣传　　为深入学习习近平法治思想，全面贯彻国务院国资委深化法治建设加强合规管理等有关部署，按照新天山水泥《关于新《公司法》宣贯培训的通知》要求，2024年4月7日下午，我所李琰主任受邀为顾问单位洛阳黄河同力水泥有限责任公司进行了一场“《公司法》修订解读专题知识讲座”，旨在向同力公司深入解读《公司法》，促使企业管理人员提高法律意识，规避经营风险。当日，同力公司领导、中层高管、各部门负责人30余人参加了现场讲座。　　增加法律意识，守护自身权益　　李琰主任首先对新《公司法》的核心修订内容进行了梳理，并详细解读了立法宗旨、完善公司资本制度、股东责任、优化公司治理结构、国家出资公司的特殊规定、董监高的广泛责任等重要修订内容，同时李主任根据实际并结合自身十余年实务经验，以实践要义为主线的讲解方式深入浅出地分析了新《公司法》中的各种变化，同时提出了有针对性且易于实操的应对策略。　　法治宣传　　最后，李琰主任指出企业以及管理人员在面对法律条款变更调整的时候，不仅要有与时俱进更新自身知识库的超前意识，更要提高对法律变动部分的深刻、准确的理解，这样才能帮助企业未雨绸缪地建立更加科学、规范、有效的治理结构并防范化解潜在风险，尤其是国有企业要强化合规理念，严格按照新公司法等法律法规开展经营管理，持续提升依法治企水平。会后，李主任也对律师团队提出要求，要求律师团队持续关注最新的法律规定，结合公司特点，不断提高法律服务能力和水平，持续为同力公司提供优质的法律服务。

先为解惑|疫情期间，商品房买卖违约怎么办？

肖春  河南盈法律师事务所 俗话说：留得青山在，不怕没柴烧。青山座座皆巍峨，壮心上下勇求索！我们始终坚信：没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会到来。 一场疫情来袭，全国按下了暂停键。除了受到直接影响的旅游业、餐饮业，交通运输业、线下门店等，与疫情非直接相关的房地产行业在未来一段时间内所受的影响也将逐渐显现。不仅因为房地产行业在当前国民经济中所占比例较高，也因为房地产行业的上下游业务较多，牵一发而动全身的连锁反应在所难免。2020年1月25日，河南省启动突发公共卫生事件一级应急响应，各房地产项目工地一律停工，办理房地产登记的行政部门延期***开放，各行各业的复工时间也都推迟，如此将可能导致已经处于商品房买卖交易过程中的双方出现违约情形。 一、疫情导致商品房买卖双方的违约责任如何认定？ 本次疫情是一次全国乃至世界范围内爆发的突发性异常事件，具有不能预见、不可避免、不能克服的客观性，其性质属于法律上规定的不可抗力事件。我国《合同法》***百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。可见，在没有法律明确排除外，疫情导致的商品房买卖合同一方违约，并不必然全部免除责任，还要考虑到疫情的实际影响和履行合同的客观情况。 例如，购房人处于隔离状态，导致其无法依据《商品房买卖合同》的约定按期支付首付款，是否能够免除违约责任，就要看购房人是被政府采取强制隔离措施，还是自行居家隔离。如果被政府采取强制措施隔离，显然***了其履行义务的能力，可以免责。如果只是购房人为了安全考虑自行居家隔离，而在保证安全的情况下客观上能够履行合同义务，购房人就不能完全免责，开发商可以追究购房人相应的违约责任。 二、开发商已与购房人签署《认购协议书》，无法在《认购协议书》约定的时间内与购房人签署《商品房买卖合同》怎么办？ 马云说：“未来的企业，只分使用互联网技术的实体经济和不使用互联网技术的实体经济，使用互联网技术的实体经济肯定生存能力更强，生存率更高。”近期，一些开发商已经在利用微信、抖音直播等形式宣传邀请客户线上看房、选房，针对已经进行认购、有签订《商品房买卖合同》需求的情况，也可利用技术的手段进行线上签约，并保存好后台信息，待复工后补签书面的《商品房买卖合同》。为保障合同的顺利履行，建议核实购房人的身份信息、征信情况以及开发商开具的定金收据原件，通过视频的方式进行录音录像，并保存相关的微信、短信沟通记录，尽量要求购房人本人直接线上操作，如果委托他人办理，还需审查委托书的真实性、委托代理的权限等信息。总之，合同的形式不是***重要的，关键要看是否体现双方的真实意愿，并留有相关的证据防止后续单方毁约。 三、开发商已与购房人签署《商品房买卖合同》，逾期交付房屋怎么办？ 开发商作为工程发包方，是否能够在合同约定的期限内将房屋交付给购房人，一定程度上依赖于承包人的工程进展。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间是在疫情发生期间或疫情结束后，开发商可以依据不可抗力的规定免责。我国《合同法》***百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”据此，开发商主张因不可抗力免责，有及时通知购房人和提供相关证明的法定义务。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间也在疫情发生前，开发商由于其他情形未按时交房，又恰遇此次疫情导致一再延期。则开发商逾期交房就不能以不可抗力为由全部免责。此时，建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法交房的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期交房的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。同时，开发商可灵活运用线上办公模式，在疫情期间积极解决交房的障碍问题，并做好跟购房人的沟通和交流，以达到减损进而止损的目的。 若部分开发商利用微信、抖音等形式进行线上销售，在疫情发生期间与购房人签署《商品房买卖合同》，合同中约定的交房时间务必要充分考虑到承包人建设工程能够复工的时间及可能遇到的相关障碍，以及采取的工程进度保证措施，综合确定可靠的交房时间。如果约定交房时间也是在疫情发生期间或疫情结束后，就视为开发商对于疫情给交房带来的影响有着明确的预判，一旦逾期，则不能依据不可抗力主张免责。 四、开发商已交付房屋，逾期办理房屋产权证怎么办？ 若《商品房买卖合同》约定的***时间是在疫情发生之时或者之后，开发商在及时通知业主和提供相关证明的情况下，可以主张因不可抗力免责。 若合同约定的***时间是在疫情发生之前，则开发商逾期***就不能以不可抗力为由免责。建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法***的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期***的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。 由于房价在市场行情中呈上涨态势，对于已经办理入住且没有出售房屋意愿的业主来说，逾期办理房产证一般不会给业主造成较大损失，故业主基于逾期***问题追索开发商的违约责任也不会有很高的心理预期。  疫情特殊期，建议开发商联合物业公司，为业主提供包括但不限于***消杀、24小时安防、疫情播报、员工体温检测、生活便利等一系列精准服务，与业主共同打响家园保卫战，在提升服务品质的同时，也能与业主建立更加牢固的关系，为此后因逾期***问题与业主进行友好协商打好良好的基础。 五、购房人已支付首付款，逾期办理按揭贷款怎么办？ 如在疫情发生之前已经网签商品房买卖合同，但未能办理完合同备案和预告登记，导致无法办理按揭贷款的，若购房人无过错，开发商无权就因此导致的贷款延迟期间向购房人主张违约责任，但可考虑依照公平原则要求和购房人合理分担损失；若因购房人拒绝配合或存在其他违约行为导致无法办理合同备案或预告登记的，房地产企业可以要求购房人承担违约责任。 六、购房人已办理按揭贷款，出现按揭断供怎么办？ 通常购房人依约向银行偿还贷款都是通过电子银行转账的线上方式进行，疫情管控措施并不会实质影响购房人还贷。但也有部分购房人仍习惯通过以现金存入还贷帐户方式，还有的人以工资卡关联还贷帐户，依靠每月工资收入进行还贷，等等。这些购房人可能在疫情期间因本人患病或被隔离无法还贷，可能因工作单位延迟发工资而无法被划扣应还贷款。 针对疫情期间还贷困难的现实情况，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局在2020年2月1日联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》：“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。” 如果购房人受疫情影响符合以上情形的，应及时主动向贷款银行申请延期还款并提供相关证明材料。建议开发商联合物业公司将相关贷款银行延期还款的政策告知购房人，督促符合上述条件的购房人积极申报相关材料，如经贷款银行审核符合延期还款的条件，开发商也能摆脱承担阶段性担保责任的风险。  

沈文君律师为国宏集团做企业劳动合同管理专题讲座

　　随着国家对劳动方面的法律法规日趋完善和劳动者法律意识、维权意识的不断增强。为进一步提升人力资源和劳动合同管理水平，洛阳国宏投资集团有限公司根据年度法律培训计划，邀请河南盈法律师事务所律师、“先为讲师团”成员沈文君于2018年9月26日，为国宏集团总部及下属企业人力资源管理人员进行了“企业劳动合同管理及法律风险防范”专题讲座。 　　沈文君律师紧扣《劳动合同法》的相关条文总结了劳动合同和人力资源管理的特点，并结合案例向参加讲座人员介绍了在日常管理中需要注意的事项，课堂上，沈文君律师从企业用工类型区分与适用、劳动合同的订立、劳动合同的履行与变更、劳动合同的解除与终止四个方面进行了详细的解读与分析，尤其针对国有企业集团员工实习、劳务派遣、岗位调动、辞退和除名等热点问题提出了自己的看法和建议。课后，部分人力资源管理人员又纷纷和沈文君律师单个交流，沈律师一一进行了释疑解惑。 先为讲师团 　　企业一经成立，就时刻面临劳动合同管理及法律风险防范问题，国有企业作为中国特色社会主义的重要物质基础和政治基础，是我们党执政兴国的重要支柱和依靠力量，强化国有企业人力资源和劳动合同管理是构建国有企业建立和完善现代企业制度重要组成部分。河南盈法律师事务所律师作为包括国宏集团在内的多家国有企业的常年法律顾问，高度重视国有企业法律服务，组建专门团队从事国企运营、管理涉及法律事务的研究和实务，积累了较为丰富的法律服务经验，愿意为众多国企深化改革、开创发展新局面建言献策。