先为解惑|疫情期间，商品房买卖违约怎么办？

肖春  河南盈法律师事务所 俗话说：留得青山在，不怕没柴烧。青山座座皆巍峨，壮心上下勇求索！我们始终坚信：没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会到来。 一场疫情来袭，全国按下了暂停键。除了受到直接影响的旅游业、餐饮业，交通运输业、线下门店等，与疫情非直接相关的房地产行业在未来一段时间内所受的影响也将逐渐显现。不仅因为房地产行业在当前国民经济中所占比例较高，也因为房地产行业的上下游业务较多，牵一发而动全身的连锁反应在所难免。2020年1月25日，河南省启动突发公共卫生事件一级应急响应，各房地产项目工地一律停工，办理房地产登记的行政部门延期***开放，各行各业的复工时间也都推迟，如此将可能导致已经处于商品房买卖交易过程中的双方出现违约情形。 一、疫情导致商品房买卖双方的违约责任如何认定？ 本次疫情是一次全国乃至世界范围内爆发的突发性异常事件，具有不能预见、不可避免、不能克服的客观性，其性质属于法律上规定的不可抗力事件。我国《合同法》***百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。可见，在没有法律明确排除外，疫情导致的商品房买卖合同一方违约，并不必然全部免除责任，还要考虑到疫情的实际影响和履行合同的客观情况。 例如，购房人处于隔离状态，导致其无法依据《商品房买卖合同》的约定按期支付首付款，是否能够免除违约责任，就要看购房人是被政府采取强制隔离措施，还是自行居家隔离。如果被政府采取强制措施隔离，显然***了其履行义务的能力，可以免责。如果只是购房人为了安全考虑自行居家隔离，而在保证安全的情况下客观上能够履行合同义务，购房人就不能完全免责，开发商可以追究购房人相应的违约责任。 二、开发商已与购房人签署《认购协议书》，无法在《认购协议书》约定的时间内与购房人签署《商品房买卖合同》怎么办？ 马云说：“未来的企业，只分使用互联网技术的实体经济和不使用互联网技术的实体经济，使用互联网技术的实体经济肯定生存能力更强，生存率更高。”近期，一些开发商已经在利用微信、抖音直播等形式宣传邀请客户线上看房、选房，针对已经进行认购、有签订《商品房买卖合同》需求的情况，也可利用技术的手段进行线上签约，并保存好后台信息，待复工后补签书面的《商品房买卖合同》。为保障合同的顺利履行，建议核实购房人的身份信息、征信情况以及开发商开具的定金收据原件，通过视频的方式进行录音录像，并保存相关的微信、短信沟通记录，尽量要求购房人本人直接线上操作，如果委托他人办理，还需审查委托书的真实性、委托代理的权限等信息。总之，合同的形式不是***重要的，关键要看是否体现双方的真实意愿，并留有相关的证据防止后续单方毁约。 三、开发商已与购房人签署《商品房买卖合同》，逾期交付房屋怎么办？ 开发商作为工程发包方，是否能够在合同约定的期限内将房屋交付给购房人，一定程度上依赖于承包人的工程进展。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间是在疫情发生期间或疫情结束后，开发商可以依据不可抗力的规定免责。我国《合同法》***百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”据此，开发商主张因不可抗力免责，有及时通知购房人和提供相关证明的法定义务。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间也在疫情发生前，开发商由于其他情形未按时交房，又恰遇此次疫情导致一再延期。则开发商逾期交房就不能以不可抗力为由全部免责。此时，建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法交房的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期交房的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。同时，开发商可灵活运用线上办公模式，在疫情期间积极解决交房的障碍问题，并做好跟购房人的沟通和交流，以达到减损进而止损的目的。 若部分开发商利用微信、抖音等形式进行线上销售，在疫情发生期间与购房人签署《商品房买卖合同》，合同中约定的交房时间务必要充分考虑到承包人建设工程能够复工的时间及可能遇到的相关障碍，以及采取的工程进度保证措施，综合确定可靠的交房时间。如果约定交房时间也是在疫情发生期间或疫情结束后，就视为开发商对于疫情给交房带来的影响有着明确的预判，一旦逾期，则不能依据不可抗力主张免责。 四、开发商已交付房屋，逾期办理房屋产权证怎么办？ 若《商品房买卖合同》约定的***时间是在疫情发生之时或者之后，开发商在及时通知业主和提供相关证明的情况下，可以主张因不可抗力免责。 若合同约定的***时间是在疫情发生之前，则开发商逾期***就不能以不可抗力为由免责。建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法***的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期***的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。 由于房价在市场行情中呈上涨态势，对于已经办理入住且没有出售房屋意愿的业主来说，逾期办理房产证一般不会给业主造成较大损失，故业主基于逾期***问题追索开发商的违约责任也不会有很高的心理预期。  疫情特殊期，建议开发商联合物业公司，为业主提供包括但不限于***消杀、24小时安防、疫情播报、员工体温检测、生活便利等一系列精准服务，与业主共同打响家园保卫战，在提升服务品质的同时，也能与业主建立更加牢固的关系，为此后因逾期***问题与业主进行友好协商打好良好的基础。 五、购房人已支付首付款，逾期办理按揭贷款怎么办？ 如在疫情发生之前已经网签商品房买卖合同，但未能办理完合同备案和预告登记，导致无法办理按揭贷款的，若购房人无过错，开发商无权就因此导致的贷款延迟期间向购房人主张违约责任，但可考虑依照公平原则要求和购房人合理分担损失；若因购房人拒绝配合或存在其他违约行为导致无法办理合同备案或预告登记的，房地产企业可以要求购房人承担违约责任。 六、购房人已办理按揭贷款，出现按揭断供怎么办？ 通常购房人依约向银行偿还贷款都是通过电子银行转账的线上方式进行，疫情管控措施并不会实质影响购房人还贷。但也有部分购房人仍习惯通过以现金存入还贷帐户方式，还有的人以工资卡关联还贷帐户，依靠每月工资收入进行还贷，等等。这些购房人可能在疫情期间因本人患病或被隔离无法还贷，可能因工作单位延迟发工资而无法被划扣应还贷款。 针对疫情期间还贷困难的现实情况，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局在2020年2月1日联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》：“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。” 如果购房人受疫情影响符合以上情形的，应及时主动向贷款银行申请延期还款并提供相关证明材料。建议开发商联合物业公司将相关贷款银行延期还款的政策告知购房人，督促符合上述条件的购房人积极申报相关材料，如经贷款银行审核符合延期还款的条件，开发商也能摆脱承担阶段性担保责任的风险。  

先为专题‖托收与信用证支付国际贸易支付方式方式及法律风险提示

河南盈法律师事务所  任珊珊 【前言】 2020年1月23日《洛阳网-洛阳日报》刊登消息称，洛阳市2019年外贸进出口总值达154.6亿元，其中进口业务总值为21.3亿元。在贸易主体上，民营企业进出口总值为97.7亿元，继续成为拉动我市外贸增长的主力，从以上数据看来，国际货物贸易在我市的市场经济中的地位举足轻重。 对于计划开拓国际市场的洛阳企业来说，外贸业务的开展涉及环节众多，在业务谈判并准备签约过程中，采用什么样的付款方式是必须要处理的问题。国际货物贸易中付款方式并不像国内那样简便灵活，交易双方不仅要考虑到来往款项的安全性，而且要考虑到支付结算方面各种规范和惯例的不同。目前国际贸易中关于付款方式主要依靠国际商会编纂的国际惯例进行调整，例如《跟单统一规则》、《托收统一规则》等，其中明确的结算方式主要包括汇付、托收、信用证和国际保理。对于准备从事国际贸易业务的企业而言，在实践中经常会遇到的主要有托收和信用证付款方式，下面我们简要介绍一下（跟单）托收和（跟单）信用证这两种支付方式及潜在的风险。 一、托收 （一）托收的基本程序 托收是指收款人开立汇票，委托银行向付款人收取货款的支付方式。在国际贸易中，托收的基本程序是，由卖方根据开票金额开立出以买方为付款人的汇票，向出口地银行（托收行）提出托收申请，委托托收行通过它在进口地的代理行或往来银行（代收行），代为向买方收取货款。     跟单托收流程图如下图: （二）、托收的法律风险及防范 托收这种支付方式下，托收行不管单、不管货、不管票据追索，仅具有“代理收款”的责任，因此托收本质上属于商业信用支付方式。此类支付方式对作为买方来说是货到付款，降低了交易风险，但是对于出口商的卖方来说，收取货款仅仅依靠的是买方的信用，例如在进口国该类货物行情下跌的情况下，进口商拒付或者要求减价导致货款收取受阻。考虑到收付款的安全，实践中跨国交易运用此种付款方式的不多，尤其对于刚刚从事外贸业务的企业而言，这种方式要慎用。但若是小宗货物的买卖，且属于长期合作的商业伙伴且信誉良好、知根知底的客户，出于收款便利的目的，仍可以考虑这种方式。 二、信用证 （一）信用证的基本程序 信用证是指银行依开证申请人之请求，开给受益人的一种保证银行在满足信用证要求的条件下承担付款责任的书面凭证。因为信用证所涉及的主体较多，包括开证申请人（买方）、开证行、通知行（也可作为议付行）、受益人（卖方)，其具体业务流程如下： ***，国际货物的买卖双方明确约定使用信用证此种方式支付货款，否则买方无开立信用证的义务； 第二，开证申请人，即合同的买方，向其所在地的银行（开证行）提出开证申请，并缴纳开证押金或者提供担保，要求银行向卖方开立信用证； 第三，开证行依照开证申请书的内容开立信用证，并将信用证寄交通知行（卖方所在地银行），将信用证通知卖方； 第四，卖方对信用证审核无误后，即发运货物并取得信用证所要求的全套单据，再依信用证的规定凭单据向指定银行（议付行）结汇； 第五，指定行付款后将汇票和全套单据寄给开证行要求索偿，开证行对单据无误后偿付向受益人付款的指定行； 第六，开证行通知买方付款赎单。  下面是信用证的流程图如下： （二）信用证的法律风险及防范： 信用证是银行以自身的信誉为卖方提供付款的保证，属于银行信用，相对于托收风险较小。但信用证支付方式却存在信用证欺诈的风险。 信用证欺诈主要是基于信用证的无因性使其独立于买卖合同且银行仅对单据承担责任。主要有以下两种情形： ***，买方欺诈，即开立假信用证或“软条款”信用证。“软条款”信用证是指信用证中规定一些银行付款的***性条款，使开证申请人控制整笔交易，而受益人处于受制他人的被动地位，常见的如信用证中载有暂不生效条款；“信用证项下的付款要在货物清关后才支付”等***性条款。 第二，卖方欺诈，如通常的伪造单据或以假货充真货，如卖方与承运人串通，开立假的货物提单，使货物不存在或者无价值，在议付行提示买方进行付款赎单过程中若不能发现欺诈事实，银行和买方将因此遭受损失。 在发生上述情况下，能补救的措施通常是向法院申请止付令，请求停止付款，但考虑到信用证这种支付方式通常是发生在大额交易业务中，为防范风险，前期的预防就显得越发重要，如订立合同时要做好客户的资信调查，选择资信良好的实力银行进行合作。 律师建议： 实务中选择什么样的支付方式，要与实际情况紧密联系，应根据具体的情况进行选择，如果贸易双方的信用度较高并且有着长期的合作往来，那么汇付、托收这两种对交易信用要求较高的支付方式是可以采用的***佳选择；如果贸易双方是初次合作或者彼此的信用度相对较低，则可以选择信用证或国际保理的支付方式，这两种支付方式能够很大程度的确保贸易双发的资金和财产安全。只有这样才能更好的确保自身的贸易安全，并且能够获得更高的经济效益    

先为动态 | 三月村（居）法律顾问主题活动

　　村（居）法律服务　　助力乡村振兴　　河南盈法律师事务所　　根据市司法局、市律师协会关于村（居）法律顾问工作部署和要求，按照嵩县司法局3月份主题活动内容，为进一步引导妇女依法依程序维护自身合法权益，及时解答村（居）民日常生产生活中遇到的法律问题，提供专业法律意见。3月中下旬，河南盈法律师事务所村（居）法律服务团队10余名律师分别前往嵩县闫庄镇、田湖镇和陆浑镇开展村（居）法律服务工作。　　闫庄镇村（居）法律服务　　3月16日，河南盈法律师事务所闫庄镇村（居）法律服务团队，前往闫庄镇司法所宣讲解读《中华人民共和国妇女权益保障法》，通过讲实事、接地气的方式引导妇女依法依程序维护自身的合法权益。与此同时，团队针对村民提出的各类法律问题进行具体分析，并给出了专业的法律意见和建议，得到了群众一致好评。　　田湖镇村（居）法律服务　　3月22日，河南盈法律师事务所田湖镇村（居）法律顾问服务团队，前往田湖镇司法所及各自负责的村（居）开展法治宣讲和矛盾纠纷调解工作。主要就村民较为关心的农民工拖欠薪资、宅基地分配等法律问题进行了面对面的交流和解答，并就村民矛盾化解、解决纠纷等展开深入探讨。切实贯彻落实乡村振兴，法治同行这一理念。　　陆浑镇村（居）法律服务　　3月23日，河南盈法律师事务所陆浑镇村（居）法律服务团队，前往陆浑镇司法所以及各自负责的村居深入农村（社区）开展法治宣传活动，耐心解答群众日常遇到的法律问题。律师团队根据大家反馈的拆迁、网络诈骗等问题进行主题座谈会，向当地村民进行了深入讲解，进一步推进了村居法律顾问工作有效开展。

为您解读刑事案件”37天黄金救援期1“

河南盈法律师事务所 杨宇豪 现实中，我们时常见到有些人当亲友作为犯罪嫌疑人被抓后，惊慌失措，盲目地四处咨询，并到处 “托关系”、“找熟人”。但却没能***时间寻找正确合法的路径解决问题。其实，大多情况下，当事人被刑事拘留后、被逮捕前的37天尤为关键，往往直接影响刑事案件的审判结果。而有些犯罪嫌疑人的家属出于对成本的考虑，或者侥幸的心理，错误的认为刑事拘留期间没有聘请律师的必要，往往是等案件到审判阶段才委托律师为犯罪嫌疑人辩护。结果错过了重要的“37天黄金救援期”，悔之晚矣！ 一、 为什么不能错过拘留后的37天黄金救援期？ 1、与我国的法律制度密不可分。我国法律规定，刑事案件一般分为三个阶段：侦查阶段、审查起诉阶段和审判阶段（一审、二审、再审等），而37天黄金救援时间正是处于侦查阶段的前期及刑事辩护的***个关键期。在作出生效判决之前，犯罪嫌疑人、被告人在理论上被认定为无罪，但这并不意味着庭审阶段才是决定案件结果的关键环节。某些案子，在庭审前因经过控辩审三方的反复沟通、交涉其实就已经有了结果。因此，决定胜负的往往不在于庭审交锋而在于其前期准备。办案部门在侦查阶段收集的证据很大程度上决定了犯罪嫌疑人、被告人在审判时的罪与非罪。 2、为什么是37天？依据《中华人民共和国刑事诉讼法》第九十一条“公安机关对被拘留的人，认为需要逮捕的，应当在拘留后的三日以内，提请人民检察院审查批准。在特殊情况下，提请审查批准的时间可以延长一日至四日。 对于流窜作案、多次作案、结伙作案的重大嫌疑分子，提请审查批准的时间可以延长至三十日。 人民检察院应当自接到公安机关提请批准逮捕书后的七日以内，作出批准逮捕或者不批准逮捕的决定。” 因此拘留后的羁押期限***多37天，37天由此而来。 3、国家赔偿、错案责任追究制度使逮捕后的犯罪嫌疑人难求无罪。如果侦查机关是依法对公民采取拘留措施的，即使其后案件被撤销、不起诉或者判决宣告无罪的，也不存在国家赔偿问题，因为这是给侦查机关判断该案是否真的构成犯罪，或者嫌疑人是否真的有罪的合理时间，是维护社会稳定和惩罚犯罪的需要;但如果检察院批准了对公民的逮捕，一旦该案日后被撤销、不起诉或者判决宣告无罪的，则检察院作为逮捕措施的决定机关需要承担国家赔偿责任，负责案件办理的侦查人员、检察人员就极可能会被追究错案的个人责任。这样规定是为了防止检察院滥用批捕权损害公民合法权益。 　 4、刑事案件收集证据的规律决定逮捕前37天的“抗辩”格外重要。刑事诉讼的过程围绕着证据展开，大多数证据材料都在侦查阶段收集。侦查阶段涉及到立案、拘留、逮捕、移送检察机关审查起诉等环节，这几个环节对证据的要求依次递增。其中，立案对证据的要求是足以让侦查部门认为有犯罪事实存在；拘留的证据是使侦查部门认为犯罪事实极有可能是该人所为；逮捕则不仅需要有证据显示该人极可能实施了犯罪，还需要这些证据中已有重要证据核实无误；移送审查起诉的证明标准是“证据确实、充分”，需要同时具备“认定的案件事实都有证据证明”、“认定案件事实的证据均经法定程序查证属实”、“综合全案证据，对所认定事实已排除合理怀疑”等要点。 因此，侦查部门在向检察院提请批准逮捕时需要有已查实的证据证明犯罪嫌疑人实施了犯罪，提请批准逮捕前的30天拘留期限，对他们而言就是收集证据***关键的时间，在这段时间内如果收集到关键证据能使犯罪嫌疑人被批捕，则这个案子就离定罪进了一大步。 二、37天黄金救援期内，辩护律师介入具体能发挥哪些作用呢？  我国刑事诉讼法第三十六条规定：“辩护律师在侦查期间可以为犯罪嫌疑人提供法律帮助;代理申诉、控告;申请变更强制措施;向侦查机关了解犯罪嫌疑人涉嫌的罪名和案件有关情况，提出意见”，第三十七条规定：“辩护律师可以同在押的犯罪嫌疑人、被告人会见和通信”，第八十六条第二款规定：“人民检察院审查批准逮捕，可以询问证人等诉讼参与人，听取辩护律师的意见;辩护律师提出要求的，应当听取辩护律师的意见。”根据这些规定，辩护律师可以为犯罪嫌疑人提供多项帮助。 1、向侦查机关了解犯罪嫌疑人涉嫌的罪名和案件有关情况 很多时候，家属只知道亲友被带走但并不了解具体情况，且往往出于恐惧心理而不敢出面与公安机关交涉。这种信息上的匮乏使得亲友难以有效、正确地应对案件。 因此在犯罪嫌疑人被拘留的***时间委托辩护律师，辩护律师可以向侦查机关了解犯罪嫌疑人涉嫌的罪名以及案件目前的基本情况，可以有的放矢地准备辩护方案和应对措施，避免案件失控。 2、会见犯罪嫌疑人并为其提供法律帮助 会见犯罪嫌疑人具有重要的意义，一方面是让犯罪嫌疑人知道自己并非孤立无援，可以坚定其积极维护诉讼权利的决心和信心，另一方面则是让律师为犯罪嫌疑人提供***法律帮助，使犯罪嫌疑人在不违背客观事实的情况下，能够***大程度地避免作出对自己不利的陈述。 此外辩护律师还能够向犯罪嫌疑人讲解所涉罪名的法律规定，并解释其在诉讼过程中所享有的权利。在侦查人员公然忽视、回避对犯罪嫌疑人有利证据的提取，或者做完笔录后不让犯罪嫌疑人阅读确认就要求其签字等违反法律规定的情况下，***、尽责的刑事辩护律师及早介入，对犯罪嫌疑人来说无疑是雪中送炭。 3、与“被害人”进行充分有效的沟通，取得其谅解，符合法律规定的还可以和解。 《刑事诉讼法》第277条规定：下列公诉案件，犯罪嫌疑人、被告人真诚悔罪，通过向被害人赔偿损失、赔礼道歉等方式获得被害人谅解，被害人自愿和解的，双方当事人可以和解：(一)因民间纠纷引起，涉嫌刑法分则第四章(侵犯公民人身权利、民主权利罪—连涛律师加)、第五章(侵犯财产罪)规定的犯罪案件，可能判处三年有期徒刑以下刑罚的;(二)除渎职犯罪以外的可能判处七年有期徒刑以下刑罚的过失犯罪案件。 犯罪嫌疑人、被告人在五年以内曾经故意犯罪的，不适用本章规定的程序。　 对于可能判处七年有期徒刑以下的过失犯罪，也可以适用，，但渎职过失犯罪除外。 ***常见的如：交通肇事罪，辩护律师***时间在“被害人”与委托人之间进行大量的斡旋和协商工作，并***终使“被害人”同意和解并出具《谅解书》。 4. 代理申诉、控告的权利 虽然如今侦查机关的办案手段已经日趋文明，但刑讯逼供等情况仍不时发生。在亲友无法见到犯罪嫌疑人的情况下，辩护律师便成为了犯罪嫌疑人向外传达侦查机关违法办案信息的***途径。犯罪嫌疑人一旦遭受到刑讯逼供等合法权益受到侵犯的情况，辩护律师在了解核实到侦查机关违法办案的基本情况后，就可以帮助犯罪嫌疑人向有关部门申诉、控告，使侦查机关面临着监督压力，维护了犯罪嫌疑人的各项权利与利益，并避免冤假错案的发生。 5. 申请变更强制措施为取保候审 辩护律师在了解案情、会见了犯罪嫌疑人后，如通过其***的判断认为从诉讼策略上适宜申请变更强制措施为取保候审，可以向侦查机关申请取保候审。 在有理有据的情况下申请取保候审，一方面可以使犯罪嫌疑人解除羁押状态，减轻其心理和生理压力，另一方面则可通过申请取保候审之形式阐明己方的理由和依据，让侦查机关多角度地了解该案，有利于避免冤假错案。且在变更强制措施为取保候审之后，侦查机关就不急于在30天内提请批准逮捕，在时间上给侦查机关更大的缓冲空间，避免其逮捕之后发现错误却只能将错就错的心态。 6. 提出法律意见 辩护律师在逮捕前可以依法从***的角度向侦查机关以及检察院提出法律意见，这非常重要，甚至能够影响案件的发展。 在侦查机关提请批准逮捕前，辩护律师通过与犯罪嫌疑人、委托人的沟通等方式了解案情后，可以从***的角度分析案件，从而避免侦查机关只听到被害人一面之词而考虑偏颇，帮助侦查机关***了解案情，在掌握全局的情况下办理案件，促进侦查机关作出变更强制措施为取保候审或者撤案的决定。 在侦查机关提请逮捕后，辩护律师可以通过律师意见书的方式向检察院提出意见，使检察院了解案件可能存在的问题，让检察院在作出逮捕决定前审慎考虑，避免错捕之后可能承担的国家赔偿责任。一旦检察院作出不予批准逮捕的决定，侦查部门就必须释放犯罪嫌疑人，或者变更强制措施为取保候审或监视居住。 综上所述，正如“高一不刻苦，高二很辛苦，高三很痛苦”。刑事案件三阶段，“侦查阶段不努力，审查起诉要懵X，审判基本要哭泣”。在刑事案件中，尽可能地***时间委托***律师提供法律帮助，提早介入，把握好黄金救援期，开展有效的刑事辩护。