河南盈法律师事务所 姬孟园

近期热播的电视剧《安家》围绕房产中介公司帮助客户安家展开剧情，里面有些争夺房屋权属的故事，映射出现实中许多关于房屋产权纠纷的法律问题。先为律师带大家跟着剧情进行一一解读。

剧情一：老严两口全款出资为即将结婚的儿子购***产，儿子提出房产证上添加儿媳妇的名字，老两口陷入犹豫状态。

法律问题：一方父母全款出资购房用于子女结婚，房产证是否可添加另一方的名字？

法律解读：

1、关于是否可添加名字的问题

（1）如果购房发生在子女结婚登记之前，房屋登记在儿子名下，则该房产属于儿子婚前个人财产。

（2）如果购房发生在子女结婚登记之后，房屋仅登记在儿子名下，则属于父母只对自己儿子的赠与，该房产属于儿子婚后个人财产。法律依据是《婚姻法司法解释三》第七条***款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为***一方的个人财产。”

以上两种情况，父母为子女购买的房产并登记在子女名下的，就属于子女个人财产，子女具有占有、使用、收益、处分等所有权，此时在房产证上是否添加另一方的名字，完全可由子女自己做主。即使父母与子女意见不一致，从法律上也阻止不了子女的决定。只能从情理上进行沟通，达到相互理解包容，以使家庭关系和睦共处。

（3）如果购房发生在子女结婚登记之后，房屋进行登记时，子女提出添加另一方名字，则是否添加由父母决定。若父母坚持不添加，则是明确表示该房产仅是对自己子女一方的赠与；若父母同意添加，则是明确表示该房产是对子女***双方的赠与。

2、关于添加名字的后果

我国《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”我国房产管理以登记效力为准，若老严儿子将已经取得的房产证上添加了媳妇的名字，则房屋属于他们***共同财产；若老严在为儿子办房产证时同意添加儿媳妇名字，则意味着房屋是老严对儿子儿媳***双方的共同赠与。如果日后儿子儿媳感情不合提出离婚，则儿媳妇将和儿子分割房屋，财产届时将留与外人，这让辛苦大半辈子的老两口很难接受。

律师建议：

若父母遇见此种情况感到纠结时，可以以协议形式确定购***屋的房款为父母出借给子女的借款，儿子与儿媳妇双双署名，并保留转账凭证，若真的出现了“特殊情形”可以***大限度的避免财产损失。

剧情二：徐店长购买第二套房屋为了避税和妻子假离婚，并在离婚后将原本在自己名下的房屋过户到妻子名下，随后妻子“犯错”，假离婚变为真离婚。

法律问题：假离婚变为真离婚，能否要回房产？

法律解读：

     《婚姻法》第三十一条规定：“男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。”

《婚姻法司法解释二》第九条规定：“ 男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。”

我国《婚姻登记条例》把婚姻登记作为婚姻成立和婚姻消灭(协议离婚)的要件，婚姻登记为公示效力，故不存在“假离婚”的概念。一经登记离婚，双方便解除了婚姻关系。至于财产分割方面的约定，除非存在欺诈、胁迫等情形可以请求变更或者撤销外，也是对双方均具有法律约束力的。

剧情中，徐店长与妻子所谓假离婚之时已经解除了婚姻关系，双方所做的房产转移行为视为离婚财产分割，分割后房产已经成为“前妻”的个人财产。这一切在离婚时，双方之间不存在欺诈、胁迫等情形，都是自觉自愿的，故没有理由予以推翻。至于在离婚之后，“前妻”出现了意料之外的行为，徐店长也只能承担这一法律风险了。

律师提醒：

现实生活中确实存在一些***，为了购房、子女上学、逃避债务等因素“假离婚”，其中存在以下法律风险：

1、婚姻风险：一旦一方不同意复婚那么婚姻也就真的没法挽救，法律层面双方早已经离婚，任何人也不能强制要求复婚。

2、财产风险： 离婚后财产分割意味着除了共同债务外，原***双方财产已经相互独立，名下的所有财产均与另一方无关，同时相互财产继承权也将丧失。

3、儿女抚养风险：若在离婚协议中明确了孩子抚养权问题，那么在法律层面孩子的抚养问题将会严格依照协议执行，孩子的抚养权以及抚养费的支付将会存在许多矛盾，对孩子的成长同样不利。

    剧情三：龚家花园主人要卖掉市值上亿的小洋房，此时其表姑奶奶带着其家人阻扰，并要求搬家费5000万元；此老太太一家早年落魄无处安家，龚家老爷子由于亲属关系，好心收留其一家，两家在一起共同生活。

法律问题：房产出卖，居住人（承租人）是否有权要求分割房产转让收益？

法律解读：

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

此小洋房的产权登记为龚家老爷子一人，故根据物权公示原则，不存在共同共有，龚家具有完全的处分权，转让所得收益由龚家所有。表姑奶奶一家的居住状态为简单的借住，仅仅享有部分居住权利，而且龚家完全有权随时收回该权利，更谈不上分割房屋转让款。

在生活当中，出现更多的是承租人问题。房屋所有人转让房屋，承租人阻扰，要求继续履***屋租赁合同或者要求分割房屋转让款，有依据吗？

根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

说明承租人有权要求继续履行租赁合同且享有以同等条件优先购买的权利，但没有要求分割房屋转让款的权利。

律师建议：

1、如果存在亲朋好友长期同住的情况，房屋产权人应与同住人签订书面协议，表明房屋的权属以及同住的权益，且在出售房屋之前应事先与同住人沟通，让其提前寻找住处，随时搬离，以免转让房屋时产生冲突。

2、如果房屋处于出租状态，则房屋产权人在转让房屋前应提前通知承租人，征求其是否购***屋的意见。如果承租人购***屋，则同等条件下享有优先权。同时也要把出租情况包括租金、期限等明确告知购买人，如果承租人不购房，要求继续承租，则根据买卖不破租赁的法律原则，产权人应要求购买人按原有租赁合同继续履行。

3、房屋产权人在出售房屋时，还可以采取变通方式解决，如在给予承租人退还剩余租金的基础上，再进行适当补偿，以协商方式解除租赁合同。以达到在房屋租赁期内出售房屋的目的。

 

（未完待续）